Включение в договор управления многоквартирным домом условий, ущемляющих законные права потребителей

В Управление Роспотребнадзора по Калининградской области поступают обращения граждан с просьбой дать правовую оценку договору управления, заключенному между собственниками жилых помещений многоквартирных домов и управляющими компаниями, в связи с чем информируем.

 В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В силу частей 1, 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом (далее – Договор управления) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается Договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия Договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

В Договоре управления должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 

Таким образом, Договор управления регулирует правоотношения, возникающие между собственниками жилых помещений и управляющей компанией (ТСЖ, жилищным кооперативом) при оказании услуг  (выполнении работ) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и оказании коммунальных услуг.

 

В силу части 2 статьи 1 Закона о защите прав потребителей Правительство Российской Федерации вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг).

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

 

Условия Договора управления, противоречащие положениям ГК РФ, ЖК РФ, Закона о защите прав потребителей, Правил предоставления коммунальных услуг, Правил содержания общего имущества и иных правовых актов (императивным нормам):

- нарушают требования пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),

- ущемляют права потребителей и признаются недействительными в силу статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

 

В случае, если исполнение условий Договора управления, ущемляющих права потребителей, причинило имущественный вред, то требования потребителя рассматриваются в претензионном и судебном порядках:

1. Претензионный порядок урегулирования спора.

Претензия оформляется в письменном виде и направляется управляющей организации   одним из указанных способов:

- лично, по фактическому местонахождению управляющей организации, при этом на втором экземпляре претензии или ее копии уполномоченный представитель управляющей организации (исполнителя) ставит отметку о получении (входящий номер, дату получения, должность, Ф.И.О., подпись);

- посредством почтовой отправки на юридический адрес управляющей организации заказным письмом с уведомлением о вручении.

2. Судебный порядок разрешения спора предполагает обращение потребителя в судебные органы с требованиями:

-  о признании условий Договора управления, ущемляющих установленные законом права потребителя,  недействительными, применении последствий их недействительности;

- о возмещении имущественного вреда, факт причинения которого находится в причинно-следственной связи с исполнением условий Договора управления, ущемляющих права потребителя;

- о возмещении морального вреда. При предъявлении указанного требования необходимо обратить внимание суда, что любое нарушение прав потребителя, влечет за собой возникновение конфликтной ситуации, которая, в свою очередь, не может не сопровождаться нравственными и физическими страданиями различной степени, что лишает потребителя полностью или частично психического благополучия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 40 Закона о защите прав потребителей и пунктом 1 статьи 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации потребитель вправе привлечь Управление  к участию в деле для дачи заключения в целях защиты прав потребителей.